Как распорядиться фондом капитального ремонта дома и эффективно использовать специальный счет

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений в доме обладают всей полнотой власти в отношении денежных средств, находящихся на таком счете. Перечень операций, которые могут совершаться по специальному счету, строго регламентирован статьей 177 ЖК РФ.

Не входящие в этот перечень операции не допускаются. Банк, со своей стороны, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ.

Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец такого счета предоставляют по требованию любого собственника информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в доме, об остатке средств на счете и о всех операциях по данному счету (часть 7 статьи 177 ЖК РФ).

Распоряжение средствами на специальном счете в рамках их целевого использования относится к компетенции общего собрания. Собственники помещений в доме, избравшие в качестве способа формирования фонда капитального ремонта аккумулирование соответствующих денежных средств на специальном счете, самостоятельно организуют проведение капитального ремонта общего имущества, принимая на себя все связанные с этим риски. Тщательный, объективный выбор общим собранием собственников сторон договора подряда для выполнения работ по капитальному ремонта, на осуществление функций технического надзора, строительного контроля необходим для избежания проблем при реализации такого договора, так как разногласия по отдельным условиям договора по общему правилу разрешаются сторонами самостоятельно в досудебном и судебном порядке. В рамках гарантийного срока на работы по капитальному ремонту уполномоченный представитель собственников помещений многоквартирном доме может обратиться с претензией к подрядчику.

Согласно статье 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, выбравшие способ формирования фонда капитального ремонта общего имущества на специальном счете, вправе в любое время принять решение о проведении капитального ремонта по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо по собственной инициативе.

Согласно части 5.1. статьи 189 ЖК РФ в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта;

4.1) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено заключить договор строительного подряда, предусмотренный частью 7 статьи 166 ЖК РФ, для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. С 1 сентября 2024 года в договор подряда в обязательном порядке должно быть включено условие о проведении строительного контроля;

5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

В связи с тем, что в Брянской области не определен орган уполномоченный на проведение строительного контроля, строительный контроль в процессе проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме проводится в соответствии со статьей 53 Градостроительного кодекса РФ. При этом для собственников помещений в многоквартирном доме важно выбрать на общем собрании компетентное и ответственное лицо, которое качественно и своевременно осуществит приемку выполненных работ по капитальному ремонту.

Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов. В соответствии в частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения о проведении капитального ремонта, о расходовании фонда капитального ремонта принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Целевое расходование фонда предполагает использование собственниками средств согласно положениям статьи 174 ЖК РФ с учетом регионального законодательства. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определен постановлением Правительства Брянской области от 05.06.2023 г. № 211-п.

Частью 4 статьи 177 ЖК РФ установлено, что операции по перечислению денежных средств со специального счета в адрес подрядчика могут осуществляться банком только по указанию владельца специального счета, при предоставлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, договора строительного подряда и акта приемки выполненных работ.

Временно свободные средства фонда капитального ремонта можно размещать в кредитных организациях. Согласно статье 175.1 ЖК РФ владелец специального счета на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме размещает временно свободные средства фонда, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации, соответствующей требованиям, установленным частью 2 статьи 176 ЖК РФ.

Доходы, полученные от размещения на специальном депозите временно свободных средств фонда капитального ремонта могут использоваться только в целях, указанных в части 1 статьи 174 ЖК РФ. Дополнительный доход, полученный от размещения денег на вкладе, позволит собственникам включить в планы капремонта больше работ, в том числе для повышения энергоэффективности многоквартирного дома.

Законом установлено право собственников помещений принять на общем собрании решение об изменении владельца специального счета или способа формирования фонда капитального ремонта. Согласно части 12 статьи 175 ЖК РФ прежний владелец специального счета в течение 3 дней с даты принятия решения о смене владельца обязан передать, а новый владелец специального счета принять документы, связанные с открытием и ведением счета. Согласно части 5 статьи 176 ЖК РФ владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств новому владельцу в течение 10 дней после получения соответствующего решения общего собрания. В случае, невыполнения указанного решения общего собрания, любой собственник вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой счет.

Собственникам помещений в многоквартирных домах предоставлена возможность контроля за формированием и расходованием средств специального счета посредством государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ). Частью 3 статьи 8 Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ установлено, что поставщики информации, в том числе владельцы специальных счетов для формирования фонда капитального ремонта дома обеспечивают полноту, достоверность, актуальность информации и своевременность ее размещения ГИС ЖКХ. Ознакомиться с информацией о размере фонда капитального ремонта, а также о запланированных и выполненных работах можно в разделе Капитальный ремонт на Главной странице личного кабинета собственника помещения в ГИС ЖКХ.