• Главная
  • Пресс-релизы
  • Об иске управляющей компании к застройщику об устранении недостатков в общем имуществе многоквартирного дома

Об иске управляющей компании к застройщику об устранении недостатков в общем имуществе многоквартирного дома

6 ноября 2020
Может ли УК предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе МКД, действуя в интересах собственников помещений в доме? В течение какого времени к застройщику могут быть предъявлены требования, связанные с качеством переданного им объекта (МКД) в части общедомового имущества? Ответы даны Судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) по делу N А40-217303/2016.

Суть дела

В декабре 2015 года собственники жилых помещений в МКД приняли решение о выборе общества в качестве управляющей компании. В процессе приемки дома в управление обществом были обнаружены многочисленные нарушения при строительстве и существенные недостатки, приведшие к ухудшению качества объекта (МКД). Жители дома направляли застройщику претензии с требованием об устранении выявленных недостатков. Однако, поскольку недостатки так и не были устранены, в суд обратилось общество как управляющая домом компания.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции была проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой эксперты пришли к выводу о несоответствии качества выполненных работ по строительству жилого дома требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации.

Экспертами были выявлены следующие недостатки, возникшие в результате выполнения строительных работ.

1. На вентилируемом фасаде из алюминиевых профилей примыкание элементов фасада негерметично ввиду разрушения либо отсутствия уплотнительных резиновых прокладок, а также допущены нарушения при проведении работ по теплоизоляции фасада из-за отсутствия сплошности и неразрывности слоя теплоизоляции.

2. Теплоизоляционный слой элементов вентиляционной системы отсутствует.

3. Нет герметичности стыков элементов системы вентиляции.

4. Отсутствуют либо разрушены виброизоляционные опоры под вентиляционным оборудованием.

5. Отсутствует система уравнивания потенциалов систем ХВС и ГВС.

6. Засорены трубопроводы указанных систем.

7. Нарушена гидроизоляция подземных этажей здания (этажей -1 и -2).

Эксперты пришли к выводу, что стоимость устранения недостатков составляет более 57 млн руб.

Полномочия УК

Застройщик, возражая против требований УК, настаивал на том, что по смыслу положений ст. 138 ЖК РФ полномочием действовать от имени всех собственников в МКД обладает только ТСЖ, у общества как у УК подобные права отсутствуют, в обсуждаемом доме ТСЖ не образовано.

По мнению высшего арбитра, отсутствие ТСЖ не должно приводить к утрате гражданско-правовым сообществом, объединяющим собственников помещений в МКД, а также отдельных собственников, права на предъявление исков, связанных с общим имуществом. При этом заявление подобного рода исков всеми собственниками (либо их привлечение к участию в процессе), во-первых, является крайне затруднительным, а во-вторых, не отвечает требованиям процессуальной экономии. Потенциальные издержки, которые будут сопровождать предъявление группового иска, могут зачастую быть несоразмерными размеру имущественных благ, полученных в результате восстановления нарушенного права.

По смыслу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ существует три способа управления МКД:

- с помощью ТСЖ;

- через управляющую организацию;

- непосредственное управление жильцами.

Наиболее рациональным в условиях отсутствия ТСЖ является предоставление возможности заявлять подобные иски через представителя, например УК, которая обязана действовать в интересах всех собственников помещений в доме. В случае непосредственного управления МКД представитель может быть избран на собрании собственников помещений.

Потому выводы судов о наличии у общества как у УК полномочий действовать в интересах собственников помещений в МКД (в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома) являются правомерными и соответствуют положениям ст. 4 АПК РФ.

Важно: наличие у УК такого права не препятствует отдельным собственникам предъявлять аналогичные иски к застройщику.

Сроки предъявления требований к застройщику

Судебная коллегия также рассмотрела вопрос о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта.

Общие правила гражданского законодательства.

Согласно п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах разумного срока товар, переданный продавцом покупателю, должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п. 1 ст. 470 ГК РФ).

Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ <1>.

--------------------------------

<1> "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

 

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п. 1 ст. 471 ГК РФ). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после наступления которой риски обнаружения скрытых недостатков перераспределяются. Предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец. Если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, исходят из того, что за данные недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

При этом требования покупателя, упомянутые в абз. 1 п. 3 ст. 477 ГК РФ, должны квалифицироваться как требования, предъявленные со ссылкой на гарантию качества. В указанном абзаце сказано:

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

Вместе с тем положения названной нормы не устраняют право покупателя обратиться к продавцу по поводу недостатков, выявленных по истечении гарантийного срока.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Считается, что покупатель узнает о нарушении своего права в момент обнаружения недостатков, поэтому именно с данного момента начинает течь срок исковой давности по требованию к продавцу. С этого же момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (п. 1 ст. 483 ГК РФ).

Правила, применяемые к договорам долевого участия в строительстве.

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав данного объекта, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее трех лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1 названной статьи).

Таким образом, по общему правилу гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок равен трем годам. Гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры). В отношении технологического и инженерного оборудования срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.

Подобное законодательное регулирование объясняется следующим. С момента появления в доме первого независимого владельца помещения (чей интерес объективно противопоставляется интересу другой стороны по договору - застройщика (продавца)) возникает режим общей долевой собственности на имущество, предназначенное исключительно для обслуживания более одного помещения в доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). В этом момент, в частности, возникает общая долевая собственность на технологическое и инженерное оборудование.

Принципиальной разницы между правовыми режимами этого оборудования и иного общего имущества МКД не существует. Поэтому, по мнению высшего арбитра, в отношении иного имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. При этом гарантийный срок составляет пять лет.

В чем ошиблись судьи?

Во-первых, суды ошибочно сослались на регулирование отношений из договора подряда (определены гл. 37 ГК РФ), в то время как применению подлежали специальные нормы Федерального закона N 214-ФЗ и положения гл. 30 ГК РФ. В связи с этим арбитры ошибочно исчислили гарантийный срок начиная с 31.08.2012 - даты выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, не установив день подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, как это предусмотрено в отношении общего имущества ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.

Во-вторых, суды исходили из пятилетней продолжительности гарантийного срока, не приняв во внимание, что часть отраженных в экспертном заключении недостатков относится к инженерному и технологическому оборудованию (связанному с вентиляционной системой, а также с системами ХВС и ГВС), для которого установлен трехлетний гарантийный срок.

В-третьих, суды не устранили противоречия по вопросу о том, когда же в действительности были выявлены недостатки в общем имуществе собственников помещений в МКД. Как указывал застройщик, жильцы начали обращаться с требованиями об устранении недостатков начиная с 2014 года, что могло указывать на предъявление требования УК за пределами срока исковой давности. Вместе с тем УК настаивала на обнаружении недостатков только в 2017 году, соответственно, она предъявила спорное требование в пределах пятилетнего гарантийного срока.

Вывод. Разрешение вопросов о возможности применения гарантии качества (и исходя из этого о распределении бремени доказывания), а также о соблюдении УК срока исковой давности является преждевременным, так как:

- не установлен момент начала течения гарантийного срока;

- не определена продолжительность этого срока применительно к конкретным видам недостатков;

- не определен момент выявления недостатков в общем имуществе МКД.

В-четвертых, суды не дали правовую оценку возражениям застройщика относительно экспертного заключения, представленного в материалы дела. По его мнению, выявление недостатков в переданном участникам строительства имуществе должно было происходить при помощи специального оборудования и специальными методами, в то время как экспертом был осуществлен лишь визуальный осмотр с использованием линейки и фотоаппарата.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что судебные акты содержат нарушения норм права, которые повлияли на исход рассмотрения дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В итоге судебные акты Судебной комиссией отменены, а спор направлен на новое рассмотрение.

* * *

Застройщик отвечает за недостатки общего имущества в МКД, допущенные при строительстве дома, если они выявлены в течение гарантийного срока и требования к застройщику предъявлены в течение срока исковой давности (трех лет) с момента обнаружения недостатков. Гарантийный срок начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства. В отношении инженерного и технологического оборудования, входящего в состав общего имущества в доме, он составляет три года, в отношении иного общего имущества - пять лет. С учетом соблюдения указанных сроков требования к застройщику об устранении недостатков в общем имуществе МКД может предъявить выбранная для управления домом УК, действуя при этом в интересах собственников помещений в МКД.

 

Г.К. Габелли

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

 
Материал предоставлен КонсультантПлюс